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工程垫资:走钢丝的游戏

  本报见习记者 王莉

  承建方要拿到好的地产项目,就必须接受开发商提出的苛刻条件,这是房地产市场的潜在游戏规则

  张先生是北京某建筑集团法务部的一名律师,一年多以来,他一直忙于某项目拖欠该

  “当初垫资施工前考察不到位,现在才会造成这样的损失。”指着背后文件柜里放着的几本厚厚的案卷,张先生无奈地表示,“案子拖了一年多了,追讨的过程很艰难。”

  据了解,张先生所在的建筑集团在此工程中的垫资损失达7亿元之多,从2004年初提起诉讼到目前为止,该案件已经拖了将近两年。前不久,法院给出的通知却将该案件的审理时间向后延迟了4个月。

  阴阳合同

  案件所涉及的项目地处北京城的黄金地段,2002年,通过投标张先生所在的建筑集团获得了承建权。

  开工前,承建方和签订了一套复杂的合同。这套合同共五份:地下一期两份,地下二期两份,地上工程一份。由于开发商资金短缺,但垫资施工不为当时法律所允许,在地下一二期工程中,承建方和开发商私下做了垫资施工的约定,于是一个工程便有了阴阳两份合同。

  根据“阴合同”,承建方需先行垫资完成工程地下部分的建设,等地下工程全部完工,开发方再根据建设情况兑付承建方垫付的工程款。

  然而,当整个地下工程进行完毕,开发商却未按约定兑现工程款。在地上的施工中,又遇到了同样的问题,开发商资金不足,只能拿出备料款的一半来,为了保证进度,承建方又垫齐了另一半备料款。

  在建筑方一步步的垫资下,大楼逐渐立起,然而直至主体将近封顶也不见开发方兑现工程款。“开发商不断找理由继续拖欠工程款,后来才发现他们其实没钱。”张先生说。

  潜规则

  为何在风险如此明显的情况下,承建方还会拿自己的钱去为开发商建楼呢?

  承建方要拿到好的地产项目,就必须接受开发商提出的苛刻条件,这是房地产市场的潜在游戏规则。

  “你不垫有人垫,看起来这么好的项目就会失去。”张先生告诉记者,在好的项目面前,对开发商自身条件的审查便显得无足轻重,如此也就很容易导致后来的纠纷和损失。

  通常情况下,一个开发项目会有几个建筑方同时投标,竞争异常激烈,开发商就相应地掌握了定价的主动权,垫资施工开始风行。

  2004年9月,最高人民法院出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,对工程垫资放行,垫资施工便公然由地下走到了地上。据了解,目前房地产市场的发展中,大概三分之二的项目都是先通过垫资来施工的,有的项目甚至是由施工方一路垫资直至主体封顶。

  风险

  “遇到了没钱的开发商,我们先前的垫资就很难要回来了,但官司还得打,能要回多少要多少。”张先生说,仅该项目的地下工程,自己所在的建筑集团就垫资约2.6亿元,加上地上的垫资,拖欠的工人工资以及高达百分之六点多的银行贷款利息。

  当初垫资的材料商和设备商也会遭受巨大的损失,更重要的是大量工人的工资不能兑现,这在很大程度上为社会带来了不安定因素。另外,建筑方和开发方在银行的贷款也会随着工程的搁置而成为呆账,风险最终的承担者还是银行。

  “遇到无实力但是项目比较好,利润空间比较大的工程,所垫付的资金就可以安全收回。一旦遇到既无实力,销售情况也不好的项目,就只能投进去了。”张先生说。